Сущность ипотечных облигаций заключается в следующем: денежный поток складывается из поступлений специально сформированного кредитного пула. В Казахстане этот способ не самый простой и нераспространенный. Но интерес со стороны инвесторов постепенно возрастает.
Что такое ипотечные облигации
Что такое ипотечные облигации? Это слово имеет значение: «ценные бумаги, которые выпускаются и обращаются на рынке с целью привлечения долгосрочных инвестиций на финансирование ипотечного кредитования».
Виды ипотечных облигаций
Ипотечные облигации классифицируются следующим образом:
- С фиксированным купоном: доход фиксирован и выплачивается инвесторам в фиксированные даты до погашения. Купон и его размер определяются заранее и указываются в эмиссионной документации.
- С переменным купоном: имеют изменяющийся размер купонного дохода в зависимости от изменения рыночных условий. Такие ценные бумаги связаны с конкретным базовым индикатором, например, ставкой центрального банка или инфляцией. Купонный доход периодически пересматривается и пересчитывается. Этот вид облигаций может позволить их владельцам получить более высокий доход.
- С плавающим купоном: купонная ставка привязана к ключевой ставке национального банка. К ней прибавляется фиксированная надбавка. Такие бумаги приобретаются квалифицированными инвесторами и инвесторами, прошедшими специальный тест.
Кроме различий в структуре купонного дохода выделяют ценные бумаги по характеру их выпуска и организации:
- Однотраншевые: обеспечение разового выпуска облигаций.
- Многотраншевые: одним пулом обеспечивается несколько выпусков (обычно старший и младший транши). Первый из них является приоритетным, а младший – более рискованный, но позволяющий получить более высокие доходы.
- Балансовые ИЦБ – простые облигации, обеспеченные специализированным пулом.
Не стоит путать с ипотечными облигациями ипотечные сертификаты. Эти инструменты отличаются тем, что держатель управляет портфелем ипотечных кредитов, а не ценными бумагами.
Выгоды и риски для участников
Тем, кто задумывается о том, что такое ипотечные облигации, важно учитывать их положительные и отрицательные стороны.
Главные достоинства:
- Надежность: имеют поддержку со стороны государства. Инвестор обычно ничем не рискует, так как ипотечное жилье является надежным обеспечением. В случае неисполнения заемщиком своих обязательств, банк продает заемную недвижимость, за счет чего происходит покрытие необходимых издержек.
- Прибыльность: инвестор может получить гарантированную прибыль, привязанную к ставке ипотечного кредитования.
- Прозрачность: законодательство обязало банки предоставлять всю информацию, поэтому инвесторы понимают, куда и во что они вкладывают свои средства.
У этого вида ценных бумаг также есть свои недостатки:
- Если заемщик погасит кредит досрочно, это негативно повлияет на доходность и банков, и держателей облигаций. Некоторые организации гарантируют возмещение разницы между ожидаемым и фактическим доходом. Чаще всего это является риском для инвесторов, которых ожидает снижение актива, приносящего доход.
- Долгие сроки погашения – инвестор лишен возможности активно использовать свои сбережения на протяжении срока кредита (средняя продолжительность 20-25 лет).
Прежде чем приобрести ипотечные облигации, стоит взвесить все плюсы и минусы, чтобы рассчитать уровень дохода в будущем.
Кто выпускает и для чего
Основной эмитент таких бумаг в Казахстане – АО «Астана. Ипотека».
Облигация может быть выпущена банком с целью быстрого привлечения средств, возвращая инвесторам долги по мере выплаты ипотечных кредитов.
Банки могут оставить ценные бумаги на своем балансе либо продать инвесторам.
Кто торгует
Участниками рынка ипотечных облигаций являются:
- банки;
- пенсионные фонды;
- страховые и управляющие компании;
- частные инвесторы.
Они покупают ценные бумаги для получения стабильного дохода и диверсификации инвестиционного портфеля.
Схема работы с ипотечными облигациями
Работа с ценными бумагами:
- Банк предоставляет ипотечный кредит под залог недвижимости. Срок ипотеки в среднем составляет 15-20 лет.
- Эмиссия и продажа облигаций. Чтобы привлечь дополнительные средства на финансирование ипотечных кредитов, банк эмитирует ценные бумаги на сумму, равную их размеру. Они продаются инвесторам на первичном рынке.
- Получение банком средств от продажи облигаций и пуск на кредитование. Он использует их для предоставления новых ипотечных кредитов другим заемщикам. Таким образом, деньги от продажи направляются на другие кредиты, а не на простое хранение в банке.
- Выплата процентов. Банк обязуется перечислять проценты инвесторам за счет средств, которые заемщик возвращает банку в виде ежемесячных ипотечных платежей.
- Погашение облигаций и основной суммы. По истечении срока банк также обязан погасить основную задолженность. Основная сумма погашается за счет денег, которые заемщик возвращает банку в рамках кредита.
Кредитный риск связан с возможностью неисполнения заемщиком долговых обязательств, что может повлиять на выплату процентов и основной суммы. Рыночный риск связан с изменением процентных ставок и цен на недвижимость, что может повлиять на доходность облигаций и их стоимость на вторичном рынке.
Доходность
Один из главных факторов, влияющих на доходность облигаций – это ставка, по которой банк выдает кредит. Она является финансовым инструментом для банков, поэтому доходность часто соотносится с процентными ставками на ипотечные кредиты. Если ставка на ипотеку находится на уровне 12-13%, то доходность может достигать 6-8%.
Однако варьирование ставок на ипотеку может влиять на доходность, поскольку они определяют выплаты по процентам, которые получает инвестор.
Их доходность зависит от действий клиента. Так, если заемщик решает перекредитоваться, чтобы снизить процент или погасить заём раньше срока, доход инвестора может сильно упасть.
Поскольку выплаты процентов осуществляются из средств, которые банк принимает от заемщика в виде ежемесячных ипотечных платежей, изменения в поведении и платежеспособности заемщика могут повлиять на общую доходность.
Где купить
Ипотечные облигации продаются фондовыми биржами. Ценные бумаги можно приобрести как через специализированные организации и агентов, так и самостоятельно.