Выплатить ипотеку досрочно покажется любому, кто брал этот самый крупный кредит, хорошей идеей. Ведь полная выплата означает свободу от долгов и обязательств перед банком. Казалось бы, ничего сложного нет — важно только найти соответствующую сумму. На самом же деле есть множество различных тонкостей, которые стоит знать.
Можно ли досрочно погасить ипотеку
Большинство банков допускает вариант досрочного погашения ипотеки. Более того, финансовые организации почти всегда не накладывают штрафы за это. Банкам выгодно, если человек выплачивает большую часть суммы сразу. Раньше была распространена практика штрафных санкций за досрочные выплаты, но, поскольку инфляция все равно поглощает значительную часть средств, то банкам выгодно, если человек производит выплату по текущему курсу.
Поэтому важно помнить основные принципы выгодного погашения кредитов. Они в полной мере распространяются на ипотечные платежи:
- Необходимо избегать переплат. Они появляются, если вы пропускаете регулярный платеж — тогда начисляется пеня. Эти штрафные платежи никак не уменьшают основной ипотечный долг, только прибавляются к нему.
- Нужно внимательно прочитать договор, чтобы вовремя выявить все тонкости и нюансы. В большинстве случаев банк действительно позволяет без всяких санкций погасить ипотеку досрочно. И нет никаких «подводных» платежей. Но в этом надо убедиться, предварительно прочитав договор. Лучше это делать совместно с юристом.
- Проверьте договор, чтобы он разрешал досрочное погашение. В 99 % никаких штрафов за это не предусмотрено — просто банку выгоднее, если вы отдадите сумму сейчас, ведь через пять-десять или более лет она все равно уменьшится в результате инфляции. Но есть разные условия. Снова надо обращаться к юристу.
- Проверьте, есть ли возможность выплаты без похода в банк. Практически всегда она есть. Виртуальные платежи стали правилом, а не исключением. Клиент может погашать любые кредиты, включая ипотечные, через терминал или другими виртуальными методами. Но прочитайте договор, чтобы эта возможность была изначально прописана.
- При выборе варианта выплаты предпочтите уменьшить сумму ежемесячного платежа. Это сократит срок, за который надо произвести полную оплату задолженности перед банком. Но выгода все равно будет.
Закон не может запрещать досрочного погашения ипотеки. Если банк пытается это ограничить, то это нарушение прав потребителя и не стоит связываться с финансовой организацией.
Сама процедура предусматривает постоянное внесение денег на особый ипотечный счет, который был открыт в тот момент, когда вы брали кредит на недвижимое имущество. Туда и вносятся платежи.
Имейте в виду, что банк почти всегда потребует написать заявление о том, что вы гасите ипотечный долг досрочно. Если просто положить на счет большую сумму денег, она будет списываться в обычном порядке. А это невыгодно: чем быстрее вы гасите долг, тем меньше переплата по любому кредиту, включая ипотеку. И наоборот. Поэтому придется лично прийти в банк для полного погашения.
Хотя могут быть и иные условия, когда просто вносится полная сумма, что считается досрочным закрытием, а договор о погашении заключается виртуально. Но это уже необязательно — большинство банков все-таки заставят вас посетить отделение лично.
Зачем гасить ипотеку досрочно
Существует целый ряд причин, по которым многие хотят выплатить задолженность по ипотеке в ускоренном порядке. Среди них такие:
- Экономия на процентах. Одним из основных преимуществ досрочного погашения ипотеки является экономия на выплачиваемых процентах за оставшийся срок кредита. Чем раньше вы погасите ипотеку, тем меньше общая сумма процентов будет уплачена банку.
- Сокращение срока кредита. Досрочное погашение позволяет сократить общий срок выплат по ипотеке. Это может быть полезно, если вы хотите избавиться от долга быстрее и освободить свои финансы для других целей.
- Финансовая независимость. С погашением ипотеки у вас уменьшается ежемесячная обязательная выплата, что может улучшить вашу денежную стабильность и независимость. Вы освобождаетесь от больших ежемесячных платежей.
- Уменьшение стресса. Ипотека может быть значительным и долгосрочным финансовым обязательством. Досрочное погашение позволяет избавиться от этого обременения и уменьшить финансовый стресс.
- Повышение кредитного рейтинга. Закрытие ипотеки может положительно сказаться на вашей кредитной истории и кредитной репутации. Это может помочь в будущем при получении других кредитов и финансовых услуг.
- Снижение общих затрат. При досрочном погашении ипотеки у вас могут уменьшиться общие затраты на уплату процентов и комиссий.
Имейте в виду, что досрочные погашения не влияют негативно на рейтинг и кредитную историю. Напротив, большинство банков сейчас записывает любое быстрое погашение кредитов (не только ипотеки) в плюс заемщику.
Это связано с ускоренной инфляцией и обесцениванием практически всех валют. Банку выгоднее получить условную тысячу сейчас, чем полторы тысячи — в течение десяти лет.
Согласно закону
Закон предусматривает различные варианты ипотеки. В основном берут на довольно продолжительный период — до 25 лет и более.
Однако сохраняется тенденция к ускоренному погашению. Для этого есть различные причины.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Можно сокращать сумму ежемесячного платежа или период, за который будет погашена общая сумма. И тот, и другой вариант выгодны. Но вот самая выгодная рабочая схема, которая называется дифференцированным платежом:
- нужно внести дополнительные деньги — сумма должна быть достаточно крупной;
- затем уменьшить минимальный платеж за счет этой суммы, например раньше вы ежемесячно вносили 100 тысяч, а теперь должны будете платить только 50 тысяч;
- продолжаете вносить по сто тысяч ежемесячно;
- в результате минимальный платеж уменьшается каждый месяц, а с ним и общая переплата по кредиту.
Это наиболее выгодный способ погасить ипотеку. Хотя он кажется финансово затратным, но по факту нужно только найти деньги на одну разовую крупную «переплату».
Сокращение срока ипотечного кредита
Этот способ альтернативный. Он особенно выгоден, если у вас есть на руках полная сумма по ипотеке или значительная ее часть. Самое главное преимущество — быстрое избавление от долга, что означает и психологический комфорт.
Уменьшение платежей по ипотеке
Этот способ предусматривает, что за счет единоразовой крупной выплаты снижаете ежемесячные выплаты. Но срок не уменьшается.
Комбинированный вариант
Комбинированный вариант считается наиболее продуктивным. Приведенный выше способ не единственный. Но он довольно универсальный.
Примеры расчета
Еще раз можно просчитать возможности для погашения. Вот примерный расчет:
- банк назначил ежемесячный платеж в 30 тысяч тенге;
- общий долг — пятнадцать миллионов тенге;
- на руках есть пять миллионов, вкладываем их на ипотечный счет, долг становится десять миллионов;
- далее выбираем, что нам подходит лучше — сократить срок или уменьшить ежемесячный платеж;
- если пока есть стабильная работа и нет проблем с финансами, имеет смысл выбрать первый вариант, либо же предпочесть комбинированный;
- если денег не хватает, то можно ориентироваться на уменьшение ежемесячного платежа.
Всегда сверяйтесь с договором, чтобы убедиться в том, что банк позволяет такие манипуляции. Иначе могут возникнуть различные проблемы. Лучше даже проконсультироваться в финансовой организации, какие у них есть опции.
Условия досрочного полного и частичного погашения
Они могут быть разными в зависимости от банка и самого ипотечного кредита. Условия указываются в договоре. Поэтому так важно читать внимательно документ, а также консультироваться с юристами.
Как вносить платежи
Платеж должен быть внесен каждый месяц до определенного числа, которое указывается в договоре. Просрочка даже на один день влечет за собой начисление штрафа в виде пени. Она растет с каждым просроченным днем.
Погашение ипотеки за счет материнского капитала
Программа материнского капитала активно работает в России. Там предлагают погашать ипотеку за счет денег, выплачиваемых государством за рождение ребенка. В Казахстане условия несколько иные — например, на первого-третьего малыша сумма всего 116 394 тенге, а дальше чуть менее двухсот тысяч. Это небольшие деньги, которые вряд ли повлияют на ипотечные выплаты. Также пособие предоставляется женщинам, которые не работают, но там суммы минимальны — на первого ребенка 17643 тенге. Поэтому в отличие от россиянок казахстанские женщины вряд ли могут рассчитывать на помощь государства в выплате ипотеки.
Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки
Заемщик получает право вернуть часть страховой премии при досрочном погашении ипотечного кредита. Производится пересчет с возвратом.
Выгодно ли погашать ипотеку досрочно
Да, это достаточно выгодно, как и любое досрочное погашение кредита. Хотя со временем деньги обесцениваются из-за инфляции, но банк это учитывает, взимая довольно крупные проценты. Чем дольше срок — тем выше переплата. Поэтому досрочное погашение означает довольно существенную экономию.
При возможности и наличии соответствующих финансовых возможностей всегда надо гасить ипотеку досрочно.
Как погасить ипотеку досрочно: инструкция
Нужно следовать простому алгоритму. Он такой:
- проверить условия в банке, чтобы убедиться в отсутствии штрафов за досрочное погашение;
- перечислить сумму на ипотечный счет;
- если гасится вся сразу, прийти или виртуально заключить договор о досрочном погашении;
- если гасится частично, то перейти на уменьшение платежа, сокращение сроков или комбинируя оба подхода;
- погасить долг.
Также обязательно проверяйте, чтобы не осталось задолженностей. Даже небольшая сумма долга обрастает штрафами и пеней. После погашения кредита получите от банка справку о том, что вы ничего ему не должны.
Почему банк может отказать в досрочном погашении
По закону банк не имеет права отказывать в досрочном погашении. Исключением может быть особый договор с некими невыгодными условиями. Их надо просматривать и читать заранее, чтобы не попасть в подобную ситуацию. Поэтому так важны консультации юристов.