На данный момент в Казахстане насчитывается около 2,2 млн практикующих (глубоко верующих) мусульман в возрасте от 18 до 65 лет (в соответствии с исследованием МФЦА «Исламское финансиование: анализ рынка Казахстана» 27,4% населения в возрасте от 18 до 65 лет идентифицировали себя как глубоко верующие, т.е. строго соблюдающие правила и ритуалы внутри своей религии).
Им недоступны обычные банковские продукты, так как в исламе введен запрет на рибу, то есть ростовщичество. Нельзя заключать сделки с ничем не обеспеченным ссудным процентом. Например, классический кредит под проценты за использование денег банка недоступен мусульманам. Получается, что ипотека в обычных банках также под запретом. Как же тогда купить жилье?
В чем особенность исламской ипотеки
Исламская ипотека доступна всем клиентам, независимо от их вероисповедания. Для людей других конфессий она может быть привлекательна благодаря альтернативной финансовой модели, исключающей традиционные процентные начисления, предполагающей прозрачность условий и разделение рисков.
«Исламское финансирование не означает более низкие цены. Исламские банки работают на тех же рыночных условиях, как любой другой финансовый институт. Их целью тоже является получение прибыли. Для мусульман же при этом важно, как структурируется сама сделка», — Мадина Тукулова, руководитель направления исламских финансов МФЦА.
Международный финансовый центр «Астана» провел масштабное исследование и узнал спрос на исламскую ипотеку в Казахстане. Согласно отчету, спрос на исламскую ипотеку оценивается в 1,6 трлн тенге по рыночной ставке и 1,34 трлн тенге по льготной или субсидируемой ставке.
В исламском финансировании есть три варианта продуктов в виде ипотеки. Это перепродажа недвижимости в рассрочку, предоставление квартиры в аренду с правом дальнейшего выкупа и совместное владение с постепенным выкупом доли у банка. Рассмотрим каждый вариант подробнее.
Перепродажа квартиры в рассрочку (Мурабаха)
Смысл такой сделки заключается в следующем: финансовая организация покупает недвижимость и перепродает ее клиенту в рассрочку по более высокой цене (с наценкой). По словам эксперта Мадины Тукуловой, этот продукт, если оценивать общемировую практику, является не самым популярным. Он больше предназначен для краткосрочных сделок, нежели долгосрочных.
В данной сделке право собственности переходит к клиенту, налог на недвижимость оплачивается клиентом (физическим лицом) в размере 0,1% (размер ставки по налогу на имущество физических лиц составляет 0,1%).
Предоставление квартиры в аренду с последующим выкупом (Иджара)
В этом случае банк покупает квартиру и сдает ее клиенту в аренду. Право собственности переходит к заемщику после выплаты всех платежей.
В данной сделке собственником квартиры на протяжении аренды до выкупом недвижимости клиентом выступает банк, юридическое лицо. Соответственно, налог на квартиру увеличивается до 1,5% (размер ставки по налогу на имущество юридических лиц составляет 1,5%). Вместе с ним растет и цена.
Совместное владение (Мушарака)
Здесь недвижимость покупается банком и клиентом совместно. Далее клиент выкупает свою долю у финансовой организации. При этом клиент может взять эту квартиру в аренду и выплачивать стоимость аренды в зависимости от своей доли в этой квартире.
Так как часть квартиры принадлежит банку — юридическому лицу, то и налог на нее будет 1,5%, что скажется на конечной цене.
«Это те налоговые вопросы, которые зачастую возникают именно в исламских финансах с учетом их структуры сделок. Таких вопросов не возникает у традиционных финансовых институтов», — Мадина Тукулова.
Плюсы исламской ипотеки
У исламской ипотеки, как у любого банковского продукта, есть свои преимущества и недостатки. К плюсам можно отнести:
● Безопасность сделки. Банк тщательно проверяет всю недвижимость и несет риски наравне с покупателем.
● Прозрачность. Все условия покупки недвижимости будут четко прописаны в договоре. Никаких подводных камней и строк мелким шрифтом в документе точно не будет.
● Соответствие шариату. Все пункты договора будут точно соответствовать исламскому образу жизни.
Минусы исламской ипотеки
Кроме преимуществ, есть и ряд недостатков исламской ипотеки:
● Ограниченное предложение. Только один банк Казахстана планирует запустить в скором времени исламскую ипотеку.
● Пробелы в законодательстве. Для достаточного развития исламского банкинга нужны новые правовые акты или даже законы.
Несмотря на недостатки, исламская ипотека для многих мусульман является единственным способом купить жилье. Согласно данным отчета МФЦА, около 180 000 практикующих мусульман нуждаются в ипотеке, но не могут взять ее в обычном банке по религиозным причинам.
Когда в Казахстане появится исламская ипотека
Международный финансовый центр «Астана» активно занимается продвижением исламского финансирования. Дело в том, что, несмотря на большой спрос в таких услугах, осведомленность населения остается на достаточно низком уровне. Согласно данным отчета организации, только 10% опрошенных хорошо знакомы с исламскими финансовыми услугами. Еще 45% имеют некоторое представление о них, а оставшиеся 45% вообще ничего не знают об исламском финансировании.
МФЦА активно развивает исламское финансирование и повышает осведомленность населения.
В Индексе стран исламского финансирования Казахстан занял 22-е место. Кроме того, Индекс развития исламского финансирования от ICD-Refinitiv 2021 подчеркнул впечатляющие результаты Казахстана с общим баллом 17,55, что превышает средний мировой показатель в 11,01.
В 2022 году на территории Международного финансового центра «Астана» был зарегистрирован Al Safi Bank. Свою деятельность он начал в апреле 2023 года.
«Капитал банка сейчас составляет 10 миллионов долларов США. В целом, они предоставляют розничное и корпоративное финансирование, в ближайшее время планируют начать прием исламских депозитов. У банка есть свой шариатский Совет, который выдает заключение, что тот или иной продукт соответствует принципам исламского финансирования», — Мадина Тукулова.
В рамках розничного финансирования Al Safi Bank планирует запуск нового продукта «Исламская ипотека» на условиях партнерства между банком и клиентом (физическими лицами). Для того, чтобы узнать подробные условия исламского финансирования, необходимо следить за обновлениями на сайте финансовой организации.