Как отказаться от ипотеки и вернуть деньги

Собственное жилье — мечта для многих. Но порой люди меняют свои приоритеты. Можно ли отказаться от ипотеки и вернуть квартиру банку, если еще не въехал — совершенно неочевидно из обычного договора. Однако есть юридические нюансы и тонкости, которые позволяют совершенно точно понять, разрешены ли такие операции с недвижимостью.

 Можно ли отказаться от ипотеки после одобрения

Это самый простой случай. Если сделка по ипотеке еще не свершилась, договор не подписан, то по факту (и по закону тоже) никто ничего и никому не должен.

Ответственность сторон наступает в тот момент, когда деньги поступают на счет получателя либо он принимает их в форме наличных.

Поэтому если человек решил передумать и не брать деньги на ипотеку, то совершенно не имеет значения, одобрили ее или нет. В следующих случаях никаких дополнительных манипуляций не потребуется:

1. Если ранее была подана заявка в режиме онлайн и банк подтвердил предварительно, что она одобрена. Тут нет вообще никаких обязательств. Мало ли кто мог воспользоваться вашим компьютером. Может, это вообще баловался ребенок. Поэтому, разумеется, ровным счетом никаких обязательств в этой ситуации не может возникнуть.
2. Если вы принесли документы, получили одобрение уже с указанием конкретной суммы. Казалось бы, здесь уже не отговоришься игрой ребенка. Но с точки зрения закона все еще не подтверждено и можно сделать «откат» в любой момент. Вы ничего не должны пока банку, а он — вам.
3. Вы принесли документы, подтверждающие доходы, чтобы получить одобрение на ипотечную квартиру или дом. В этой ситуации вы просто потеряете время, которое затратили на поиск и оформление документов. А отказаться можно, и это не влечет никаких санкций со стороны банка.
4. Договор был подписан, но еще нет регистрации в едином реестре. Права собственности не переданы никому (например, новому владельцу). Деньги не переданы продавцу. Финансовых обязательств еще не возникло, поэтому можно делать «откат». Тут есть нюанс — иногда вносят залог, который может не возвращаться. Но это уже факт передачи денег, а если все обеспечивалось без финансового залога, то вновь никто ничего никому не должен.

Однако если уже был передан залог, то появляются обязательства в отношении этой суммы. Если отказывается тот, кто собирается приобрести квартиру, залог остается за продавцом. Если инициатор разрыва сделки продавец, то покупатель получит обратно залог плюс определенную компенсацию (обычно от 20% до 50% от суммы).

Можно ли отказаться от ипотеки после сделки

В Казахстане многие банки занимаются ипотекой. Это Отбасы Банк, Халык, Каспи и многие другие. Практически все они подчиняются единым правилам, потому что закон универсален. Банкам просто нет смысла придумывать какие-то отдельные условия — хотя теоретически они могут быть, но тогда финансовая организация обязана предупредить заранее будущего владельца квартиры и заемщика по ипотеке.

Обычно отказаться можно по такой схеме. Она универсальная:

1. Если еще не было передачи финансовых средств в виде наличных или на счет будущего владельца квартиры, то можно отказываться в любой момент. Никаких штрафов или санкций не предусмотрено.
2. Если сделка совершена, но продавец еще не получил деньги, а также нет регистрации в реестре, то тоже можно прервать процедуру. Однако если документы сданы, то надо торопиться, после регистрации все будет гораздо сложнее.
3. Если регистрация прошла, но бывший владелец квартиры (застройщик, если первичное или хозяин, если вторичное) не получил деньги от банка, то можно расторгнуть тоже без проблем. Но в этом случае может возникнуть проблема с залогом, ведь это очень распространенная практика — покупатель дает определенную сумму, чтобы подтвердить серьезность своих намерений в отношении недвижимости. И чтобы не допустить продажу другому лицу, пока будет собирать деньги.

Правило по-прежнему простое и универсальное: пока нет передачи денег — все просто и не требует никаких дополнительных заявлений, штрафов и т.д. Однако как только появляется финансовый аспект, все становится гораздо сложнее. Поэтому лучше передумать до того, как переданы деньги. Тогда точно получится обойтись без штрафов, судов и других проблем.

Совсем другая ситуация — это если сделка уже совершена. После того, как продавец получит деньги, а квартира будет зарегистрирована на нового собственника в государственном реестре недвижимости и имущества, просто так вернуть ничего не получится. Вот причины:

• договор вступил в законную силу — там оговаривается возможность возврата, но в основном речь идет о различных форс-мажорных обстоятельствах, и если они не возникли, то уже поздно вмешиваться;
• составлена закладная, появилось обременение — то есть государство всесторонне признало совершенную сделку;
• продавец получил деньги — с этого момента он имеет право поступать с финансами как угодно.

То есть если вы передумали через несколько недель, то у продавца может уже и не быть на руках этих денег. Он, вероятно, продавал квартиру, чтобы вложиться в нечто другое. Например, тоже купить недвижимость. Вы не имеете права заставлять человека возвращать деньги, которые он получил законным способом согласно договору. Точно так же и банк не будет ничего откатывать, ведь сделка совершена и соответствует всем юридическим критериям.

Как отказаться от ипотеки и вернуть квартиру банку

Сделать простой возврат не получится в любом случае. А что делать, если человек взял квартиру в ипотеку, но понимает, что не может выплачивать? Что ему предпринять в такой ситуации? Оказывается, есть несколько вариантов:

1. Для начала надо пойти в банк. И честно рассказать про то, что случилось, объясняя причины невозможности выплаты финансовых средств согласно составленному по ипотеке договору. Это оформляется в форме заявления — вы фактически говорите банку, что не можете соблюдать взятые на себя обязательства и просите избавить от бремени.
2. Банк обяжет продать квартиру, дом или другой объект недвижимости, взятый в ипотеку. Вырученная сумма пойдет в счет погашения долга.
3. Банк может предложить человеку, который брал ипотеку, самостоятельно искать покупателя на недвижимость. Или использовать собственные каналы. Стоит помнить, что цена для владельца, который отказывается от ипотеке, всегда будет крайне невыгодной — вполне вероятно, что он останется и без недвижимости, и не закроет долг полностью. То есть, останется вообще без ничего и уйдет в серьезный минус.
4. Когда находится покупатель, он выплачивает сумму ипотеки не владельцу квартиры, а банку. Деньги направляются на погашение долга.

Такой объект считается проблемным. Большинство людей, которые хотят приобрести квартиру или дом, стараются не связываться с недвижимостью, которая принадлежит не фактическому владельцу, а банку и считается под обременением. Поэтому найти покупателя будет крайне сложно, а цену придется ставить на 20-30% ниже рыночной по аналогичным предложениям за такую недвижимость.

Иногда заемщику везет. Ему удается продать квартиру, погасить долг по ипотеке, еще и остается определенная сумма. Она будет принадлежать ему. Однако на практике чаще встречается обратная ситуация, когда человек остается должен банку после продажи ипотечного жилья.

 Когда можно расторгнуть договор ипотеки

Есть несколько вариантов, когда расторжение договора по ипотеке допустимо.

Инициатива может исходить от собственников, банка и т.д. Можно рассмотреть основные ситуации.

Основания расторжения по инициативе банка

Это случается, если банк обнаружил ту или иную мошенническую схему. Либо если заемщик не производит выплаты — хотя в этом случае скорее будут начислять пеню, и только потом изымать проблемное жилье.

Причиной также может быть нецелевое использование недвижимости. Например, брали как жилое помещение, но используется как мастерская или мини-завод — то есть, по идее стоило бы брать сразу под бизнес.

Существует мошенническая схема, когда покупатель приобретает квартиру у родственника. Если банк замечает подобные махинации, тоже в одностороннем порядке имеет право расторгнуть ипотечный договор.

Заемщику, чтобы избегнуть неприятных ситуаций, нужно внимательно читать договор. Не слушать менеджера, который будет все красиво и привлекательно расписывать. А смотреть, что написано в договоре. Лучше привлекать собственного юриста, который не позволит заключить невыгодную кабальную сделку.

Как расторгнуть договор по инициативе заемщика

Это достаточно сложно. В банках работают опытные юристы, которые в любом случае добьются своего от заемщика. И почти наверняка поставят клиента в невыгодную позицию, если тот решит прервать договор на своих условиях. Но вот несколько причин:

• снижение доходов из-за проблем со здоровьем;
• изменение банком условий в одностороннем порядке — например, увеличение ставки по выплатам;
• договор противоречит закону.

Первая ситуация редко становится причиной расторжения на выгодных заемщикам условиях. Это считается ответственностью тех, кто берет ипотеку. Однако чтобы избегнуть подобной ситуации, можно сразу же при покупке ипотечного жилья застраховать здоровье и жизнь, тогда выплаты будут делаться из страховой суммы.

 Соглашение о расторжении договора ипотеки

По факту есть только два реальных способа выйти из ненужной банковской кабалы. Это досрочная выплата суммы либо же продажа другому лицу. В принципе, оба варианта допустимы.

Но надо морально подготовиться, что придется искать деньги. Либо же продавать жилье по невыгодной стоимости, ведь новому владельцу придется выплачивать ипотеку банку вместо прежнего владельца недвижимости.

Возврат денег после расторжения ипотечного договора

Заемщик практически наверняка ничего не получит от банка. Единственный способ не потерять, а приобрести деньги — продать жилье дороже, чем остаток по ипотеке. Тогда разница поступает на счет бывшего владельца.

Расторжение ипотеки с юридической точки зрения

Чтобы появилось юридическое обоснование, согласие на расторжение должно быть двухсторонним. То есть банк должен одобрить факт расторжения сделки. Он это сделает только в том случае, если получит полную выплату со всеми процентами по договору. Бывают также некоторые нюансы — например, ипотеку брала семейная пара, а потом они разводятся. В этом случае должником и владельцем квартиры может стать кто-то один. Либо же недвижимость продается, сумма делится пополам, производятся выплаты по долгу. А остаток уже снова распределяется между бывшими супругами. Тут возможны разные варианты, но в любом случае банк обязан одобрить решение.

Продаем залоговую квартиру сами

Такие сделки дольше, чем стандартные, ведь вновь надо разрешение банка на все операции. На них будет меньше желающих. «Проблемные» объекты недвижимости всегда дешевле, поэтому вряд ли получится «отбить» вложение средств выгодно. Но в целом, вариант вполне рабочий и допустимый. Банк вряд ли будет возражать, отсрочки связаны скорее с бюрократическими проволочками.

Преодолеваем трудности с помощью профессионалов

Ипотечное жилье, если оно продается до выплаты, всегда считается проблемным. Лучше привлечь юристов для помощи. Особенно важно это сделать, если с квартирой или домом возникли проблемы любого рода. Или банк меняет ставку по процентам, как-то иначе пытается в одностороннем порядке изменить условия. Тогда можно доказать даже мошенничество со стороны банка и бесплатно получить квартиру в свою собственность. Конечно, подобные случаи крайне редки. Но профессиональный юрист в любом случае поможет потерять меньше денег.