Что такое ипотека

Ипотечное кредитование оформляется с целью покупки жилища. Перед заключением договора необходимо изучить всевозможные риски. Растущие потребности за последние годы породили повышенный спрос на недвижимость. Ипотека в Казахстане имеет разные варианты покупки нового или вторичного жилья: от стандартного банковского кредитования до специальной программы. В этой статье мы расскажем, как оформить ипотеку в Казахстане.

Что такое ипотека?

Ипотека – один из видов кредита, по которому заемщик получает кредит на покупку недвижимого имущества, одновременно закладывая покупаемую квартиру или уже имеющееся в собственности жилье. Залог имущества заемщиком становится гарантией для кредитора в том, что кредит будет своевременно выплачен. После подписания договора ипотечного кредитования человек получает необходимую сумму на покупку жилища и обязуется осуществлять ежемесячные выплаты. При нарушении условий договора (невозможности выплат по кредиту) недвижимость на правах собственности переходит банку. Банк, в свою очередь, имеет полное право распоряжения недвижимостью (может выставить на торги и продать).

Кто может взять ипотеку в Казахстане

Большинство банков Казахстана предъявляют следующие требования к заемщику:

• наличие гражданства Республики Казахстан;
• гражданин другого государства подтверждает фактически, что постоянно проживает в Казахстане и обязательно получает вид на жительство;
• возрастной ценз от 21 года до 63 лет;
• первоначальный взнос;
• наличие полугодового трудового стажа;
• размер заработанной платы от 50 000 тенге в месяц;
• наличие положительной кредитной истории.

При оформлении возможно поручительство третьего лица. Без первоначального взноса предоставление ипотеки производится с повышением процентной ставки.

Какую недвижимость можно взять в ипотеку

Критерии, которым должен соответствовать дом или квартира:

• с каменным, цементным или кирпичным фундаментом;
• с железобетонными, металлическими или смешанными перекрытиями между этажами;
• к моменту покупки изношенность не должна превышать 65%;
• не является аварийным или предназначенным под снос;
• располагается в населенном пункте региона, где функционирует банк.

Требования при покупке квартиры:

• перепланировки узаконены;
• не прописаны третьи лица;
• квартира не сдана в аренду и не заложена;
• все коммуникационные системы исправно функционируют.

Требования к земельным участкам:

• не имеет статуса «природоохранная и резервная зона»;
• площадь не менее 6 и не более 60 соток;
• прошел процедуру межевания;
• рядом с участком нет захоронений вредных отходов и выбросов.

После тщательной проверки банк одобряет или отказывает в одобрении недвижимости. Во втором случае не стоит переживать, возможно, что такой вариант вам не подходит, и лучше подыскать что-нибудь другое.

Какие документы необходимы

Для оформления ипотеки потребуются следующие документы:

• свидетельство о заключении брака (оригинал и копия);
• удостоверение личности (оригинал и копия);
• справка о зарплате за последние полгода;
• выписка из пенсионного фонда за последние 6 месяцев;
• сведения о предыдущих кредитах.

В отдельных случаях банк может запросить дополнительные бумаги для подтверждения платежеспособности заемщика.

На какую сумму кредита можно рассчитывать

Эксперты советуют перед поиском недвижимости выяснить, на какую сумму ипотечного кредита может рассчитывать заемщик. Для решения вопроса можно подать заявки одновременно в несколько банков, изучив заранее предлагаемую процентную ставку и ипотечную программу, например, через сервис «Банки.ру».

Первоочередное обращение нужно сделать в банк, в котором открыта зарплатная карта или же ранее оформлялся кредит. Как правило, в таких банках условия кредитования бывают намного выгоднее, по сравнению с другими.

Минимальная и максимальная сумма ипотеки рассчитывается при переходе на страницу ипотечной программы. К примеру, Сбербанк может выдать на программы ипотечного кредитования новостроек и вторичного жилья до 35 000 000 тенге. Узнать примерную сумму кредита можно, воспользовавшись сервисом «Кредитный потенциал». Точную сумму банк рассчитает при подаче заявки под конкретный объект недвижимости, исходя из следующих параметров:

• стоимость жилья (чем дороже, тем больше сумма кредита);
• первоначальный взнос: по условиям кредитования максимально одобренная сумма не должна превышать, к примеру, 80% от суммы планируемой сделки. Исходя из этого, оставшиеся 20% и будут первоначальным взносом, который вам надлежит заплатить;
• доход заемщика: чем больше заработок, тем больше сумма, которую вам одобрит банк;
• срока кредитования: чем длительнее кредит, тем доступнее сумма ипотечного кредитования.

В отдельных случаях одобрение ипотеки возможно без подтверждения доходов, например, вы получаете зарплату в конверте или ваши доходы не постоянны.

На какой срок выгоднее брать ипотеку

Банки предоставляют возможность оформления ипотечного кредитования на срок от года до 30 лет. На решение влияет результат оценки кредитного скоринга. Банк учитывает рейтинг по ранее взятым кредитам и выплатам по ним, а также финансовую стабильность. Сюда входит ежемесячный доход и дополнительные финансовые гарантии в виде залога недвижимости и поручительства. При одобрении банк рассчитывает платеж (не более 50% доходности заемщика). При снижении размера платежа банк одобряет кредит на более длительный срок.

Рассмотрим плюсы и минусы длительного ипотечного кредитования:

• максимальный период кредитования 30 лет;
• значительное понижение ежемесячных выплат;
• большая переплата за весь срок.

При взятии ипотеки на длительный срок, можно сэкономить на ежемесячных платежах, если закрыть кредит раньше положенного срока.

Плюсы и минусы ипотеки на короткий срок:

• при минимальном сроке ипотеки в 1 один год будет самая минимальная переплата;
• значительное снижение переплаты по кредиту при уменьшении процентной ставки, если срок небольшой;
• большой размер ежемесячного платежа.

В зависимости от конкретной ситуации выгодными будут и короткий, и длительный сроки погашения кредита. Прежде чем сделать окончательный выбор, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», ведь если появятся финансовые трудности и выплаты по кредиту прекратятся, то заемщик рискует остаться без ипотечного жилья.

Нужен ли первоначальный взнос

Первоначальным взносом считается сумма, которой заемщик перекрывает часть стоимости приобретаемой недвижимости. На оставшуюся часть деньги выделяются банком путем ипотечного кредитования. При ипотечной сделке покупка получается трехсторонней — между покупателем, банком и продавцом. При покупке вторички первоначальный взнос передается банку Если покупают новостройку, то первоначальный взнос получает компания-застройщик.

Прежде всего в первоначальном взносе заинтересован банк. Это служит доказательством платежеспособности и надежности заемщика. Для клиента выгода состоит в том, что чем больше первоначальный взнос, тем меньше будет переплат кредитору. Да и одобрение ипотеки будет быстрее при крупном первоначальном взносе, иногда при этом предлагаются более заманчивые условия кредита.

Отдельные банки предлагают ипотечное кредитование без первоначального взноса, выдвигая условия для заемщика крайне невыгодные: увеличение процентной ставки почти в 2 раза, залог в виде недвижимости, предоставление созаемщика или поручителя с высокими доходами.

Таким образом, оплата первоначального взноса взаимовыгодна как банку, так и заемщику. Чем больше сумма взноса, тем меньше переплата за ипотечный кредит. Если нет возможности собрать первоначальный взнос, то можно обратиться к доступным льготам и субсидиям.

Процентная ставка

Ипотечные кредиты в Казахстане предлагает чуть более 10 банков. Среди них разветвленная сеть филиалов по всей стране имеется у 5. В среднем, процентная ставка по ипотечным продуктам составляет 19-20 и напрямую зависит от базовой ставки, устанавливаемой Нацбанком Республики Казахстан.

Любая ипотека, даже по государственной программе, выдается с минимальным первоначальным взносом от 10%. Коммерческие банки устанавливают первоначальный взнос от 30%. В зависимости от первоначальной суммы процентная ставка может быть как выше, так и ниже.

В чем разница между ипотекой и кредитом?

Что такое ипотека? Это жилищное кредитование, когда банк выдает заемщику нужную сумму на приобретение недвижимости. Что такое кредит? Это заем, который выдается банком на нужды клиента. Отличия кредита и ипотеки:

• Ставка и лимит. Ставка по ипотеке намного ниже ставки по потребительскому кредиту. Это связано с тем, что на время выплаты ипотеки недвижимость находится у банка в залоге.
• Процедура рассмотрения и срок выплаты. Решение на выдачу кредита банк принимает в течение 1-3 дней. Заявка на ипотеку рассматривается гораздо дольше, с учетом одобрения приобретаемого объекта недвижимости.
• Оформительские расходы. Для получения ипотечного кредита банки требуют застраховать недвижимость, жизнь и здоровье заемщика, оценку квартиры или дома. Для получения потребительского кредита такие расходы не нужны.
• Документация. Для оформления ипотеки потребуется предоставить большой пакет документов, в том числе поручителю или созаемщику. Для оформления кредита потребуется паспорт и подтверждающая доход справка.

Кроме того, в отличие от ипотеки, заемщику не нужно подтверждать, на какие цели был потрачен кредит.

Как работает ипотека?

Прежде, чем принимать решение о покупке недвижимости, эксперты советуют ознакомиться с тем, как работает ипотека. Оформляя на себя право собственности на жилье, необходимо понимать, что недвижимость с момента покупки через ипотечное кредитование находится у банка в залоге. До того времени, пока сумма полностью не будет выплачена банку, никаких сделок купли/продажи или передачи права на собственность другому лицу без согласия кредитора делать нельзя. Прописывать родных или осуществлять ремонтные работы в купленном жилище можно.

Виды ипотечных кредитов

Существуют разные виды ипотечного кредитования:

• Под залог недвижимости, приобретаемой одновременно с оформлением кредита (в силу закона). Под залог недвижимости, находящейся в собственности заемщика (в силу договора).
• По объекту кредитования (дом или квартира на этапе строительства или со вторичного рынка). Программы банков отличаются в зависимости от того, что именно хочет приобрести заемщик.
• Коммерческая или социальная. Во втором случае государство частично компенсирует траты заемщика, помогая в получении займа на льготных условиях, например, семейная, сельская для востребованных специалистов.
• По способу оплаты. Аннуитетный платеж не меняется на протяжении всего срока погашения кредита. Дифференцированный платеж меняется в зависимости от условий договора.

Виды ипотечного кредитования зависят от договоренности с банком, порядка начисления процентов, государственной поддержки и типа недвижимости, которую вы хотите приобрести.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Преимущества:

• После одобрения ипотеки недвижимость приобретается.
• При своевременной оплате ипотечных платежей повышается кредитный рейтинг заемщика.
• Учитывая инфляцию, затраты на долгосрочный кредит значительно удешевляются.
• Право на получение налогового вычета, связанное с выплатами по жилищному кредиту.

Недостатки:

• Помимо выплаты основного долга необходимо выплачивать проценты. При высоких ставках и большом сроке выплат сумма может превысить стоимость покупки.
• Ограниченность на право владения недвижимостью: распоряжаться имуществом должник вправе только с согласия банка.
• При прекращении выплат или невозможности реструктуризации долга заемщик может потерять недвижимость.
• Для снижения рисков по ипотеке необходимо позаботиться о первоначальном взносе, например, с господдержкой.

Ипотечное кредитование – хорошая возможность для приобретения собственного жилья. Прежде, чем решиться на этот шаг, следует тщательно изучить условия кредитора, чтобы после покупки недвижимости не возникли подводные камни, способные перерасти в большие проблемы.