Ипотека в Отбасы Банке: что такое ОП, вознаграждение и как накопить на квартиру

Специально для Bank.kz все нюансы ипотеки в Казахстане объясняет консультант Отбасы Банка Әсел Комза — на примерах и простыми словами.

Что такое ОП и вознаграждение и чем они отличаются

ОП и вознаграждение — это одно и то же, но в разных единицах измерения.

Вознаграждение — это реальные деньги, которые банк начисляет вам по депозиту. Сейчас это 2% годовых. Именно его консультант смотрит в первую очередь, когда клиент приходит с вопросом по ипотеке.
ОП (оценочный показатель) — это расчетный коэффициент, который считают по формуле, где вознаграждение стоит в числителе, а все остальные параметры — постоянные.

ОП полностью зависит от размера вознаграждения, а вознаграждение, в свою очередь, зависит от того, сколько денег лежит на депозите (или депозитах, если это семейный пакет).

Когда клиент приходит за ипотекой, консультант в первую очередь смотрит не на ОП, а на вознаграждение. Именно оно показывает:

на какую стоимость квартиры можно рассчитывать,
подходит ли клиент под программы 50/50, 30/70,
есть ли шансы пройти конкурс по Наурыз.

«Если клиент говорит: “У меня ОП 8”, — эта информация ни о чем не говорит. Мне нужно либо вознаграждение, либо ОП + договорная сумма, чтобы пересчитать все по формуле», — Әсел Комза, консультант Отбасы Банка.

Госпремия — почему это не вознаграждение

Здесь часто возникает путаница. Давайте разбираться, в чем разница между этими двумя понятиями.

Вознаграждение

Начисляет банк
Ставка — 2% годовых
Именно от него зависит рост ОП

Госпремия

Бонус от государства
Нужна, чтобы компенсировать низкое вознаграждение банка
Косвенно влияет на ОП

Госпремия не заменяет вознаграждение, но косвенно влияет на ОП. Когда премия поступает на депозит, денег становится больше. А значит, 2% годовых начисляются на большую сумму. В итоге растет вознаграждение, а вместе с ним — и ОП.

Что за «6 месяцев ожидания», о которых все говорят

В нашей стране многие слышали, что для оформления ипотеки нужно ждать 6 месяцев, но не все понимают — почему именно. Разберем на простом примере.

Допустим, человек хочет купить квартиру за 20 млн тенге по программе 50/50. Это значит, что он должен внести 10 млн тенге на депозит. Минимальный ОП для этой программы — 5. ОП считается по формуле:

ОП = вознаграждение × 1000 / стоимость квартиры

Из этого следует, что:

Вознаграждение = ОП × стоимость квартиры / 1000 = 5 × 20 млн / 1000 = 100 000 тг

Теперь посчитаем что произойдет с депозитом за месяц:

10 000 000 × 2% / 12 = 16 667 тенге в месяц

За 6 месяцев это как раз 100 000 тенге. Вот и весь секрет. Именно поэтому в стандартной ситуации говорят о шести месяцах ожидания. Но если человек копил на депозите заранее и уже успел «наработать» нужное вознаграждение, ждать может вообще не понадобится. Все будет зависеть от размера вознаграждения.

Что такое договорная сумма и почему на ней не стоит зацикливаться

Договорная сумма — это стоимость жилья, на которую вы ориентируетесь. Но важно понимать: при открытии депозита она может не совпадать с реальной ценой будущей квартиры. Клиент может иметь несколько депозитов, разные планы на этапе накопления, и вообще — изменить цель со временем.

Ничего критичного в этом нет. Когда вы подаете кредитную заявку, договорная сумма автоматически меняется на фактическую стоимость квартиры. В приложении она нужна для расчетов: вознаграждение обновляется раз в месяц, а рост ОП можно наблюдать буквально каждый день.

Почему ОП может расти очень медленно

ОП не растет «сам по себе». Его рост зависит только от действий клиента. Если депозит пополняется редко и небольшими суммами, ОП может увеличиваться всего на 0,1% в месяц. Если же пополнять его стабильно или крупными суммами, рост будет заметно быстрее.

Госпремия тоже помогает в росте ОП, но не напрямую: она увеличивает сумму депозита, а значит — базу, на которую начисляются те самые 2%.

Как понять, что ОП «хороший»

На практике «хороший ОП» — понятие относительное. Все зависит от цели. Если говорить, например, про программу 50/50, то минимальный ОП — 5. Это означает следующее:

Стоимость квартиры	Минимальное вознаграждение
20 млн ₸	100 000 ₸
25 млн ₸	125 000 ₸
30 млн ₸	150 000 ₸

Формула, по которой это можно посчитать достаточно простая:

Стоимость квартиры × 5 / 1000

Это уровень, с которого оформляется промежуточный займ. В первые 1–2 года ставка начисляется на всю стоимость жилья. За это время ОП вырастает до 16–20, и тогда можно перейти на жилищный займ, где ставка 4,8–5% считается уже только на остаток долга — без первоначального взноса.

Один депозит или несколько: где чаще всего ошибаются

Перед клиентами часто стоит вопрос: «один большой депозит или несколько маленьких»? Он не имеет универсального ответа — все зависит от суммы и стратегии отдельно взятого человека.

Если он открывает много депозитов и пополняет их по минимуму, велик риск, что позже он их просто расторгнет. А расторжение — это комиссии банка, нотариальные согласия и дополнительные расходы. В одном из реальных случаев в моей практике клиент мог потратить около 31 000 тенге, просто чтобы закрыть депозиты.

Но если есть накопления, например 4 млн тенге, ситуация другая. Эти деньги можно распределить по депозитам родственников в рамках семейного пакета, внеся по 200 МРП на каждый. Тогда на каждый депозит начисляется максимальная госпремия, и сумма фактически вырастает примерно до 5 млн тенге.

После поступления премии депозиты переуступаются одному человеку, а при подаче ипотечной заявки объединяются в один.

Семейный пакет — это не совсем то, о чем многие представляют

Семейный пакет — это просто два и более депозитов, открытых на родственников. Кнопка «создать семейный пакет» в приложении нужна лишь для удобства — чтобы видеть депозиты семьи в одном месте.

Тут есть юридически важный момент — переуступка. Именно после нее депозиты можно объединить и использовать для ипотеки.

С какой суммы стоит начинать копить

Правильно вопрос поставить таким образом: не «с какой минимальной суммы», а какую сумму вы готовы вносить регулярно.

Ориентир для получения госпремии:

200 МРП в год — примерно 72 000 тенге в месяц

Про программу 30/70 без ОП

Квартиры по программе 30/70 доступны только у определенных застройщиков. Как правило, это компании, которые уже ввели в эксплуатацию более 1000 квартир. Сейчас такие проекты есть в Алматы и Астане.