Взять ипотеку в Казахстане: список банков и условия

Виды ипотеки в Казахстане 

Большое разнообразие ипотечных программ, на первый взгляд, пугает: разные ставки, сроки, требования к первоначальному взносу и полное непонимание, что подходит именно тебе. На самом деле это дает гибкость — главное оценить свои возможности: зарплату, стоимость квартиры, город и даже семейное положение.

Нурлан, молодой врач из Астаны с зарплатой 200 000  тенге и небольшой суммой на первоначальный взнос, хочет, чтобы платеж по ипотеке не сильно давил на семейный бюджет. Поэтому сначала он рассматривает программы коммерческих банков с гибкими условиями.

На сайтах большинства банков есть онлайн-калькуляторы, где можно быстро прикинуть ежемесячный платеж и доступную сумму кредита. Например, вот как это увидел Нурлан на сайте Freedom Bank, когда только начал сравнивать условия:

Все же просматривать сайты каждого банка и вручную высчитывать условия — долгий процесс: легко запутаться или упустить подходящую программу. На Bank.kz есть все действующие программы и онлайн-калькулятор для расчета доступной ипотеки.

С первоначальным взносом

Первоначальный взнос — «страховка» для банка и тест на вашу платежеспособность. Чем больше вы вкладываете сами, тем спокойнее банку, и тем ниже процент, который придется платить. Мы проверили действующие ипотеки у каждого банка и представили некоторые из них.

Таблица 1. Ипотека с первоначальным взносом в Казахстане: условия банков 

Банки рассчитывают платеж по правилу: ежемесячная выплата не должна превышать 40-50% дохода. При зарплате 200 000 тенге, как у Нурлана, это примерно 80 000-100 000 на погашение ипотечного кредита. Поэтому он может рассчитывать на сумму 20-25 млн тенге. Наиболее доступные программы при таком раскладе: Altyn Bank (партнерская) и JAÑA ипотека (БЦК). Однако минимальный первоначальный взнос у Нурбанка и ForteBank, хотя доступная сумма ниже.

Без первоначального взноса

Для ипотеки без первоначального взноса любой банк потребует дополнительное имущество в залог, чтобы снизить риски. До полного погашения кредита обе недвижимости будут обременены.

Таблица 2. Ипотека без первоначального взноса в Казахстане: условия банков

По сумме жилья наиболее выгодна программа Altyn Bank «Тамаша» — например, Нурлан может «потянуть» квартиру до 29 млн тенге при ежемесячном платеже около 98 000 тенге. Сумма платежа практически не отличается от той, что была с первоначальным взносом, но у Нурлана нет дополнительной недвижимости, чтобы отдать ее в залог.

Семейная ипотека

Семейные ипотечные программы рассчитаны на:

• Молодые семьи, особенно с детьми;
• Граждан, состоящих на учете в акимате как нуждающиеся в жилье;
• Многодетные семьи и семьи с детьми-инвалидами.

Если вы молодой специалист или врач, как Нурлан, и хотите купить квартиру с максимально выгодной ставкой — обратите внимание на льготные семейные программы: они позволяют платить меньше процентов, а иногда — небольшую сумму первоначального взноса.

Отдельной «семейной» ипотеки не существует, зато есть варианты с похожими льготами и условиями. В основном все льготные программы реализует Отбасы банк.

Таблица 3. Семейная ипотека в Казахстане

С доходом Нурлана можно воспользоваться всеми этими программами, но Жас Отбасы требует большой первоначальный взнос (50%). По максимальной доступной сумме и удобству платежа оптимальной выглядит программа Бақытты Отбасы — ежемесячный платеж ~99 000 тенге при первоначальном взносе 2 млн тенге.

Льготная ипотека

Льготная ипотека — это обычная ипотека, но с более выгодными условиями. Процент здесь ниже, потому что часть ставки компенсирует государство, чтобы сделать жилье доступнее. Сам банк не рискует больше, а просто получает поддержку извне.

7-20-25 

Одна из популярных льготных программ, запущенных в 2018 году. При ставке в 7%, первоначальном взносе 20% и сроком до 25 лет, желающие могут взять жилье в новостройках. Программа «7-20-25» расширяется на коммерческие банки, потому что государство хочет увеличить доступность льготной ипотеки и охватить больше клиентов. Нам удалось выяснить, какие банки, помимо Отбасы банка, выдают «7-20-25». Вот полный список:

• Freedom Bank
• Банк ЦентрКредит
• Altyn Bank
• Евразийский банк
• RBK Bank
• Halyk Bank

Сельская

Эта программа «заточена» под сельских жителей и работников по месту службы и всех тех, кто готов променять пыльный город на свежий воздух. Мы нашли следующие действующие программы:

• С дипломом в село: ставка — 1% годовых (ГЭСВ 1%), срок — до 15 лет, сумма — до 2500 МРП (в райцентрах) / до 2000 МРП (в селах), цель — покупка или строительство жилья по месту работы специалиста в селе;
• Асыл Мекен: ставка — 5% (предварительный займ); 3,5-5% (жилищный займ, ГЭСВ 3,6-6,9%), срок — до 8 лет (предварительный), до 11 лет (жилищный), сумма — до 10 млн тенге, первоначальный взнос — от 10%, цель — приобретение жилья в сельской местности

Для рабочих

Отбасы банк запустил в этом году «Наурыз Жұмыскер» в честь Года рабочих профессий. Программа ориентирована на сотрудников следующих отраслей:

• сельское, лесное и рыбное хозяйство
• горнодобывающая промышленность
• обрабатывающая промышленность
• энергетика
• транспорт
• строительство
• сфера ЖКХ

Ее условия: ставка — 7-9% (ГЭСВ 7,1-13%), первоначальный взнос —  от 20% или от 10% при покупке первички в чистовой, срок — до 19 лет, сумма до 36 млн тенге.

Интересно, что даже льготные программы не всегда подходят под индивидуальные возможности. Нурлан сначала подумал, что «7-20-25» ему подойдет, но когда он подсчитал, оказалось, что ежемесячный платеж составит около 172 000 тенге, а он рассчитывал тратить максимум 100 000 тенге. Теперь он продолжает искать другие варианты, чтобы выбрать оптимальную ипотеку для своей семьи.

Ипотека для новостроек и вторичного жилья

Ипотека на новостройки чаще идет через партнерские программы с застройщиками — ставки ниже, но выбор ограничен. Вторичка дает больше свободы, однако условия обычно менее выгодны. Все упирается в размер первоначального взноса: чем он меньше, тем меньше вариантов. В итоге вы выбираете — сэкономить на ставке или взять жилье там, где хочется.

Таблица 4. Ипотека для новостроек и вторичного жилья

Для Нурлана единственно реалистичный вариант из списка — «Зеленая ипотека» от Отбасы Банка.

Она дает шанс начать с доступной ставки, а со временем снизить ее до 3,5-5%. Поскольку у него небольшая сумма для первоначального взноса, остальные варианты ему недоступны: слишком дорогие или требуют большой капитал на старте.

Ипотека под коммерческую недвижимость

Ипотеку можно оформить не только на квартиру, но и на офис, магазин или склад — любое помещение под бизнес. Главная особенность таких займов — ставка выше, а первоначальный взнос больше (обычно 30-50%). Зато коммерческую недвижимость можно сразу оформить на ИП или ТОО.

Обязательные документы для ИП:

• Удостоверение личности;
• Документ о регистрации ИП;
• Налоговые документы (налоговые декларации, справки по уплате налогов);
• Выписки по расчетному счету (за 6-12 месяцев);
• Договор купли-продажи;
• Право собственности на приобретаемый объект;
• Технический паспорт;
• Отчет независимого оценщика (оценка недвижимости).

Банки дополнительно могут запросить:

• Бухгалтерскую отчетность или справку о прибыли/убытках;
• Копии договоров аренды/коммерческих контрактов (если объект планируется сдавать в аренду или бизнес зависит от контракта);
• Бизнес-план;
• Подтверждение первоначального взноса (выписки, движений средств, договоры);
• Сведения о наличии долгов и ограничений (выписка по обременениям, кредитная история);
• Документы на земельный участок (если объект включает земельный участок).

Таблица 5. Ипотека для бизнеса: условия банков

Тем временем наш второй персонаж — Азамат, бизнесмен с доходом в 500 000 тенге — планирует купить помещение для своего кафе примерно за 25 млн тенге. На первый взнос у него уже есть половина суммы. Сравнив популярные предложения, он остановился на ипотеке от Altyn Bank и BI Group. Ежемесячный платеж составит примерно 220-240 тысяч тенге, что не превышает половины его дохода. В других банках ставки выше или срок короче, а значит — высокая нагрузка на доход.

Исламская ипотека

Исламская ипотека — это жилье в рассрочку без процентов, по нормам шариата. Про идею говорят уже несколько лет, но до реального запуска дело пока не дошло — нет соответствующего закона. Главная причина — налоги. Сейчас, если банк покупает квартиру, а потом перепродает ее клиенту (как требуют правила исламской ипотеки), НДС начисляется дважды. Из-за этого жилье выходит дороже обычного.

Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) готовит новый закон о банках. В нем появятся «исламские окна» — это даст обычным банкам возможность официально работать по шариатским принципам. Рассмотрение законопроекта ожидается к концу 2025 — началу 2026 года, так что реальные программы стартуют в лучшем случае во 2-3 квартале.

Требования к заемщику и документы 

Банку нужно убедиться в надежности клиента перед выдачей ипотеки. Все они проверяют примерно одно и то же:

• Гражданство: Казахстан
• Возраст: от 21 до 65 лет (на момент окончания кредита). Если старше — можно добавить созаемщика.
• Доход: стабильный, подтвержденный. Необязательно огромный, но регулярный.
• Кредитная история: без просрочек, особенно за последние 6-12 месяцев. Если не знаете, прочитайте наш материал о том, как проверить кредитную историю.
• Стаж: обычно от 6 месяцев на текущем месте работы.
• Первоначальный взнос: от 10-30%, чем больше, тем лучше условия.

Документы:

• Удостоверение личности
• ИИН
• Справка о доходах по форме банка или через Egov.kz
• Трудовой договор или справка с места работы
• Выписка из ЕНПФ
• Справка о составе семьи/свидетельство о браке (если нужно учитывать доход супруга)
• Документы на приобретаемое жилье
• Для ИП/самозанятого: налоговая декларация, банковские выписки по расчетному счету

У разных банков могут быть свои условия и список документов для ипотеки, например:

Что может ускорить одобрение: чек-лист

1. Проверьте кредитную историю на сайте ПКБ в разделе «Персональный кредитный отчет» или на Egov.kz на странице «Получение персонального кредитного отчета», если есть ошибки, исправьте их;
2. Соберите все документы (паспорт, ИИН, справки о доходе, трудовой договор, правоустанавливающие документы на жилье) заранее;
3. Скачайте форму подтверждения дохода на сайте выбранного банка и заполните ее;
4. Найдите созаемщика с документами и справкой о доходах. Это может быть супруг, родственник или поручитель;
5. Подготовьте кадастровый паспорт, технический паспорт, предварительный договор жилья для оценки;
6. Используйте зарплатный проект в том же банке, где берете ипотеку (если банк предоставляет такую возможность) — это ускоряет проверку документов.
7. Увеличьте первоначальный взнос, если по силам, чтобы повысить шансы одобрения и снизить ставку;
8. Не открывайте новые кредиты и рассрочки до подачи заявки, так как это может замедлить проверку.

Взять ипотеку в Казахстане: главное

Главное — объективно оценивать свои возможности. Сначала определите комфортный платеж, не больше 40-50% дохода, а лучше 30-35%. Потом подберите банк и программу: если есть накопления — коммерческие банки дадут больше выбора, если нет — ищите льготы в Отбасы банке. Всегда сравнивайте ГЭСВ, а не только ставку, именно он показывает реальную переплату. Пользуйтесь онлайн-калькуляторами, проверяйте кредитную историю и собирайте документы заранее — это ускорит одобрение.