Эскроу-счет
Эскроу-счет — банковский счет со специальным режимом, который используется для расчетов по сделке с заранее установленными условиями. Деньги размещаются на счете, открытом на имя другого лица, но это лицо не может свободно распоряжаться средствами до наступления или выполнения предусмотренных условий.
Такой механизм помогает снизить риск расчетов. Одна сторона подтверждает наличие денег и размещает их в банке, а другая получает доступ к средствам только после выполнения согласованных требований.
В Казахстане эскроу-счет может быть текущим или сберегательным. Конкретный порядок открытия, распоряжения деньгами и подтверждения условий определяется законодательством и договором с банком.
Как работает эскроу-счет
В простой сделке можно выделить три основных участника:
| Участник | Что делает |
|---|---|
| Клиент | Открывает счет на имя другого лица и определяет условия, при которых становятся доступны деньги |
| Лицо, на имя которого открыт счет | Получает право распоряжаться средствами после выполнения предусмотренных условий |
| Банк | Открывает и ведет счет, контролируя предусмотренный договором режим операций |
Например, стороны договорились, что продавец получит деньги только после государственной регистрации определенного права или предоставления банку установленного комплекта документов.
Покупатель размещает необходимую сумму на эскроу-счете. Продавец видит, что деньги зарезервированы в рамках сделки, но не может использовать их до выполнения условий.
После наступления предусмотренного события банк действует в соответствии с договором счета.
Пример сделки через эскроу
Предположим, покупатель приобретает недвижимость за 30 млн тенге. Стороны не хотят использовать схему, при которой вся сумма напрямую передается продавцу до завершения необходимых процедур.
Можно предусмотреть следующий порядок:
- Покупатель открывает эскроу-счет на имя продавца.
- На счет перечисляются 30 млн тенге.
- В договоре определяется событие, после которого продавец получает возможность распоряжаться деньгами.
- До этого момента на счете действует ограниченный режим.
- После подтверждения выполнения условий банк исполняет предусмотренные договором операции.
Если необходимые условия в предусмотренный срок не выполнены, применяется механизм возврата денег клиенту, открывшему эскроу-счет.
Конкретная сделка может быть устроена сложнее этого примера. Поэтому для крупного расчета необходимо заранее согласовать с банком, какие события и документы он сможет объективно проверить.
Что является главным условием эскроу
Смысл эскроу заключается не просто в хранении денег в банке. Ключевым элементом является условие, от которого зависит доступ к средствам.
Например, стороны могут связать распоряжение деньгами с:
- регистрацией права собственности;
- предоставлением определенного документа;
- поставкой товара;
- подписанием акта;
- завершением установленного этапа работ;
- наступлением другого события, которое можно подтвердить.
Условие должно быть сформулировано достаточно конкретно. Формулировка вроде «после надлежащего выполнения договора» может создать больше вопросов, чем четкое указание документа или события, которые должен проверить банк.
Как открывается эскроу-счет
Правила Национального Банка предусматривают несколько вариантов оформления.
Для открытия текущего или сберегательного счета в режиме эскроу используются документы, необходимые для соответствующего банковского счета, а также предусмотренные специальным режимом документы.
В частности, допускается открытие эскроу-счета на основании трехстороннего договора между:
- банком;
- лицом, которое открывает счет;
- лицом, на имя которого он открывается.
При использовании такой трехсторонней модели отдельная доверенность в предусмотренных правилами случаях не требуется.
Конкретный пакет документов и доступность продукта нужно проверять непосредственно в выбранном банке.
Эскроу и обычный банковский счет
| Обычный счет | Эскроу-счет |
|---|---|
| Владелец распоряжается доступными деньгами в рамках обычного режима счета | На распоряжение средствами действуют специальные ограничения |
| Для перевода обычно не требуется выполнение условия основной сделки | Доступ к деньгам связан с заранее определенным событием или требованием |
| Используется для обычных расчетов, хранения денег и других банковских операций | Используется для условных расчетов по конкретной сделке или цели |
Главное отличие состоит именно в ограниченном режиме распоряжения деньгами.
Эскроу, аккредитив и банковская гарантия
Все эти инструменты помогают снизить риск сделки, но работают по-разному.
| Инструмент | Как работает |
|---|---|
| Эскроу-счет | Деньги размещаются на специальном банковском счете и становятся доступны при выполнении условий |
| Аккредитив | Банк производит платеж бенефициару при представлении документов и выполнении условий аккредитива |
| Банковская гарантия | Банк принимает обязательство произвести выплату при наступлении предусмотренных гарантией обстоятельств |
При банковской гарантии полная обеспечиваемая сумма не обязательно заранее размещается на отдельном счете для будущего получателя.
При эскроу ключевым элементом, наоборот, является уже размещенная на счете денежная сумма со специальным режимом распоряжения.
Что важно указать в условиях эскроу
Главный риск при таком способе расчетов часто связан не с самим счетом, а с нечетко сформулированными условиями.
До открытия стоит определить:
- кто открывает счет;
- на чье имя он открывается;
- какая сумма вносится;
- в какой валюте хранятся деньги;
- какое событие дает право на распоряжение средствами;
- какими документами подтверждается выполнение условия;
- кто проверяет документы;
- до какой даты условие должно быть выполнено;
- что происходит при его невыполнении;
- можно ли изменить условия;
- как закрывается счет;
- какие комиссии взимает банк.
Например, условие «после завершения строительства» менее определенно, чем требование предоставить конкретный зарегистрированный документ. Чем точнее критерии, тем меньше вероятность спора о том, наступило условие или нет.
Гарантирует ли эскроу безопасность всей сделки
Нет. Эскроу снижает прежде всего расчетный риск.
Он помогает избежать ситуации, когда деньги безусловно переданы другой стороне до выполнения предусмотренного требования.
Но банковский счет сам по себе не гарантирует:
- качество товара;
- отсутствие дефектов недвижимости;
- правоспособность контрагента;
- отсутствие судебных споров;
- исполнение обязательств, которые не включены в условия эскроу;
- выгодность самой сделки.
Поэтому при крупной покупке эскроу следует рассматривать как один из элементов защиты наряду с проверкой документов и грамотным договором.
Главное об эскроу-счете
Эскроу-счет — текущий или сберегательный банковский счет со специальным режимом. В Казахстане клиент открывает его на имя другого лица, которое получает возможность распоряжаться деньгами только после наступления или выполнения определенных условий.
Если эти условия не выполнены в установленный договором срок, банк возвращает деньги клиенту, открывшему счет.
Средства на эскроу-счете имеют специальную защиту от обычного ареста и взыскания. Исключение возможно по судебному акту по делу, которое связано непосредственно с условиями договора эскроу.
Эскроу помогает снизить риск расчетов, но не заменяет юридическую проверку сделки. Поэтому перед внесением денег важнее всего точно определить условие их передачи, документы для подтверждения, срок и порядок возврата.
Для более полного понимания механизма полезны понятия Сберегательный счет, Депозит, Жилищный сертификат, Банковская гарантия, Аккредитив, Текущий счет и Корреспондентский счет.