Дадут ли ипотеку, если уже есть кредит: что учитывает банк

Наличие непогашенного кредита не запрещает оформить ипотеку. Банк оценивает доход заемщика, действующие обязательства, кредитную историю и параметры нового займа. Поэтому два человека с одинаковой зарплатой могут получить разные решения, если у одного уже есть несколько кредитов.

Разберем, как действующий кредит влияет на сумму ипотеки и КДН, что происходит с просрочками и кредитными картами, когда стоит погасить заем заранее и что проверить перед подачей заявки.

Можно ли получить ипотеку при действующем кредите

Можно ли взять ипотеку, если есть кредит, зависит от общей платежеспособности заемщика. Банк сопоставляет доход с текущими платежами и будущим ипотечным платежом, а также проверяет соответствие заявки требованиям программы.

Наличие небольшого потребительского кредита само по себе не означает отказ. Например, при доходе 500 000 тенге и платеже по действующему кредиту 50 000 тенге банк учтет эти 50 000 тенге при расчете нагрузки, а затем добавит предполагаемый платеж по ипотеке.

Размер действующего кредита важен прежде всего через его ежемесячный платеж. Поэтому даже небольшой непогашенный заем может уменьшить доступную сумму ипотеки, если его обслуживание заметно увеличивает кредитную нагрузку.

Что банк учитывает при рассмотрении заявки

Доход и ежемесячные обязательства

Для оценки платежеспособности банк проверяет подтвержденный доход заемщика. В зависимости от ситуации учитываются заработная плата, доход ИП, пенсия и другие подтвержденные поступления. Для предусмотренных правилами способов расчета могут использоваться сведения за последние 6 месяцев.

При рассмотрении заявки банк сопоставляет доход со всеми обязательными платежами. Поэтому при одинаковой зарплате заемщик без других кредитов и заемщик с несколькими действующими займами могут претендовать на разную сумму ипотеки.

Кредитная история и просрочки

Кредитная история содержит сведения о действующих и погашенных кредитах и платежах по ним. Банк использует эти данные для оценки платежной дисциплины и риска заемщика. Погашенный кредит остается в кредитной истории, но не относится к текущим обязательствам.

Текущая просрочка может существенно осложнить получение ипотеки. Если в кредитном отчете есть ошибка, например указана просрочка по уже оплаченному платежу, сведения лучше исправить до подачи заявки.

Первоначальный взнос

Первоначальный взнос уменьшает сумму займа и будущий платеж. Минимальный размер собственных средств зависит от банка и выбранной ипотечной программы.

Например, квартира стоит 30 млн тенге. При взносе 6 млн заем составит 24 млн, а при взносе 9 млн — 21 млн тенге. Разница в сумме займа может уменьшить и ежемесячный платеж.

Как действующий кредит влияет на долговую нагрузку

Как рассчитывается КДН

Коэффициент долговой нагрузки показывает, какая доля среднемесячного дохода приходится на обязательные платежи. Его рассчитывают по формуле:

Базовое предельное значение КДН составляет 50%, но для отдельных категорий заемщиков действуют дополнительные ограничения. Значение ниже 50% само по себе не означает автоматического одобрения ипотеки.

Какие обязательства учитываются

При расчете нагрузки учитываются действующие кредиты и микрокредиты, в том числе платежи по потребительским займам и автокредитам. Также учитываются обязательства по кредитным линиям и кредитным картам в соответствии с установленными правилами.

Перед оформлением ипотеки к уже существующим платежам добавляется будущий ипотечный платеж. Поэтому важно учитывать весь совокупный платеж, а не только остаток задолженности.

Какие кредиты сильнее влияют на решение банка

Потребительский кредит и автокредит

Для банка важны ежемесячный платеж по кредиту, остаток задолженности и срок его погашения. Чем больше обязательный платеж, тем меньше дохода остается для обслуживания ипотеки.

Например, если вы одновременно платите 120 000 тенге по автокредиту и 40 000 тенге по потребительскому займу, при расчете ипотеки банк учтет оба платежа.

Рассрочка и кредитная карта

Действующая рассрочка увеличивает совокупные обязательства, поэтому ее платеж может учитываться при рассмотрении ипотечной заявки. Если рассрочку закрыть заранее, ежемесячная нагрузка уменьшится.

С кредитной картой важно смотреть не только на задолженность, но и на установленный лимит. Кредитный лимит может учитываться при расчете долговой нагрузки даже при нулевой текущей задолженности.

Несколько действующих займов одновременно

Несколько кредитов складываются в один совокупный платеж. Особенно заметной нагрузка становится, если одновременно есть банковский кредит, автокредит и микрокредит.

Например, у вас платежи составляют 60 000, 90 000 и 30 000 тенге. Еще до ипотеки вы ежемесячно направляете на кредиты 180 000 тенге. Если добавить ипотечный платеж 200 000 тенге, общая сумма обязательств достигнет 380 000 тенге.

Можно ли получить ипотеку при просрочках

Текущая просроченная задолженность

Текущую просрочку лучше полностью погасить до подачи ипотечной заявки. Пока задолженность остается просроченной, банк видит нарушение платежной дисциплины и может отказать в новом кредите.

Для заемщиков, у которых за последние 12 месяцев была просрочка свыше 90 дней, действуют более жесткие требования к КДН: его значение ограничивается 25%. Поэтому погашение текущего долга не всегда сразу решает вопрос с получением новой ипотеки.

Просрочки в кредитной истории

Погашенная просрочка не исчезает из кредитной истории сразу. Сведения о кредитах и платежах могут храниться в кредитном бюро пять лет с даты получения последней информации о заемщике.

Одна давняя просрочка и регулярные задержки платежей — разные ситуации для оценки заемщика. Перед заявкой полезно получить кредитный отчет и проверить, нет ли в нем ошибок.

Нужно ли закрывать кредит перед подачей заявки

Когда погашение может снизить нагрузку

Закрывать действующий кредит перед ипотекой нужно не всегда. Это имеет смысл, если после погашения исчезнет заметный ежемесячный платеж, а собственных средств по-прежнему хватит на первоначальный взнос и расходы по сделке.

Сравните два показателя: сколько потребуется для полного погашения кредита и какой ежемесячный платеж после этого исчезнет. Если ради закрытия небольшого займа придется значительно уменьшить первоначальный взнос, такой вариант не всегда будет выгодным.

Что делать с кредитной картой и лимитом

Если кредитная карта больше не нужна, можно рассмотреть ее закрытие. Одного обнуления задолженности недостаточно, поскольку установленный кредитный лимит может учитываться при расчете нагрузки.

Если карту закрывать не планируете, можно уточнить возможность уменьшения лимита. После изменения условий проверьте, что новые сведения переданы в кредитное бюро.

Как повысить шансы на одобрение

Увеличить первоначальный взнос

Больший первоначальный взнос уменьшает сумму займа и будущий платеж. При этом не стоит расходовать все накопления на квартиру: после сделки могут понадобиться деньги на оформление, переезд и другие расходы.

Снизить ежемесячные обязательства

Сложите платежи по всем действующим кредитам и определите, какие из них создают наибольшую нагрузку. Если есть возможность закрыть небольшой заем или рассрочку без ущерба для первоначального взноса, это уменьшит совокупный платеж.

Подтвердить дополнительные доходы

Если у вас есть доход ИП, пенсия или другие регулярные поступления, подготовьте документы, которыми их можно подтвердить. Какие именно доходы банк примет в расчет, зависит от требований к ипотечной заявке.

Привлечь созаемщика

Созаемщик может увеличить совокупный подтвержденный доход, который учитывается при оценке платежеспособности. При этом банк проверит его доход, кредитную историю и действующие обязательства, поэтому кредиты созаемщика также могут увеличить общую нагрузку.

Что проверить перед подачей заявки

Перед обращением в банк проверьте кредитный отчет, действующие платежи, кредитные лимиты и документы о доходе. Отдельно рассчитайте КДН с учетом будущего ипотечного платежа.

Проверьте:

• кредитный отчет — действующие и погашенные кредиты, просрочки и возможные ошибки;
• действующие кредиты — остаток задолженности, ежемесячный платеж и срок;
• кредитные карты — задолженность и установленный лимит;
• доход — документы и поступления, которые банк сможет учесть;
• первоначальный взнос — достаточно ли собственных средств после учета расходов на сделку;
• будущий платеж — сколько придется платить по ипотеке вместе с текущими обязательствами.

Один раз в календарный год кредитный отчет можно получить бесплатно. Если недавно погасили кредит или закрыли карту, проверьте, что изменения уже отражены в отчете.